Hypotheek en kosten

Je staat op het punt om een huis te kopen. De kans is groot dat je daarvoor een hypotheek moet afsluiten. Maar wat kost het afsluiten van een hypotheek? En met welke kosten krijg je nog meer te maken? Zijn bepaalde kosten fiscaal aftrekbaar? Hieronder noemen we de meest voorkomende kosten, die bij zowel het kopen van een bestaande woning als een nieuwbouwwoning komen kijken.
shutterstock_591470369

Meest voorkomende kosten
Advies- en bemiddelingskosten
Notariskosten
Makelaarskosten
Kosten voor aanvraag Nationale Hypotheek Garantie
Bereidstellingsprovisie

Koop je een bestaande woning, dan krijg je naast de meest voorkomende kosten ook te maken met de volgende kosten:
Overdrachtsbelasting
Taxatiekosten
Bouwtechnische keuring

Koop je geen bestaande woning, maar een nieuwbouwwoning, dan krijg je naast de meest voorkomende kosten ook te maken met de hieronder genoemde kosten:
Bouwrente
Hypotheekrente tijdens de bouw
Meer- en minderwerk

Lees meer over afzien van de koop. Lees ook meer over hypotheek en belasting.

Welk percentage kies ik bij een annuïtaire dekking

Kies je voor een annuïtair dalende overlijdensrisicoverzekering? Dan rekenen we standaard met een annuïteitenpercentage van 7%.
Hier kun je van afwijken. De keuze bestaat uit 3%  t/m 8%.
Hierbij geldt: hoe hoger het percentage hoe langzamer het verzekerd bedrag daalt in de eerst jaren.
Bij een laag percentage daalt het verzekerd bedrag bijna lineair en dus gelijkmatiger door de jaren heen.

Heeft u dus juist in de begin jaren behoefte aan een hogere dekking? Kies dan voor een hoog percentage.

Aflossingsvrije hypotheek

Heeft u uw woning deels gefinancierd met een aflossingsvrije hypotheek? Dan betaalt u voor het dit deel maandelijks alleen rente over de hypotheeklening.

Geen aflossing

U bouwt geen vermogen op waarmee u de hypotheekschuld kunt aflossen. U lost niet af en dus blijft uw schuld tijdens de looptijd hetzelfde. Aan het einde van de looptijd of op het moment dat u verhuist, betaalt u de openstaande lening terug aan de geldverstrekker. Hiervoor gebruikt u eigen geld of bijvoorbeeld de opbrengst uit de verkoop van de woning.

Wetwijziging per 1-1-2013

Als u een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluit ná 1 januari 2013 dan is de hypotheekrente niet aftrekbaar. Een aflossingsvrije hypotheek afgesloten vóór 1 januari 2013 kunt u wel nog oversluiten naar een andere geldverstrekker. De hypotheekrente blijft dan aftrekbaar. Wel zal de nieuwe geldverstrekker toetsen of de hoogte van de nieuwe aflossingsvrije hypotheek binnen de regels past.

Aanvullende voorwaarden

Veel geldverstrekkers hanteren voor doorstromers de regel dat een aflossingsvrije hypotheek niet hoger mag zijn dan 50 % van de marktwaarde van de volgende woning, ook al had u voorheen een hoger aflossingsvrij deel. Er zijn ook geldverstrekkers die meer ruimte kunnen bieden. Zo kan ABN Amro tot 85 % gaan en legt ING de grens bij 90 %. Informeer bij uw geldverstrekker of adviseur welke mogelijkheden er voor u zijn

Bankspaarhypotheek

Bij een bankspaarhypotheek spaart u voor de aflossing van de hypotheek. Dit doet u niet via een gekoppelde levensverzekering  maar via een gekoppelde bankspaarrekening: de Spaarrekening Eigen Woning (SEW).
Hebt u gekozen voor sparen dan is de rentevergoeding op uw spaarrekening (SEW) even hoog als de rente die u over uw hypotheek betaalt.

shutterstock_787659988

 

Beleggingsrekening Eigen Woning

U kunt in plaats van sparen ook kiezen voor beleggen. Kiest u voor beleggen, dan is uw rendement onzeker en weet u niet hoe hoog het eindkapitaal wordt.

Geen overlijdensrisicoverzekering

In de bankspaarhypotheek zit geen overlijdensrisicoverzekering. U kunt dus zelf op zoek naar de goedkoopste overlijdensrisicoverzekering. In het verleden moest de overlijdensverzekering verpand vaak verpand worden aan de bank waar de hypotheek gesloten is. Tegenwoordig zien we dat minder banken een overlijdensrisicoverzekering verplicht stellen.

Bankspaarhypotheek afsluiten

Een bankspaarhypotheek kunt u als starter niet meer afsluiten. Had u al een bankspaarhypotheek afgesloten vóór 1 januari 2013 dan mag deze gewoon doorlopen en kunt u deze ook nog oversluiten naar een andere geldverstrekker of meenemen bij verhuizing.

Spaarhypotheek

Een spaarhypotheek is een combinatie van een hypotheek en levensverzekering. De maandelijkse lasten bestaan uit hypotheekrente en de verzekeringspremie.

spaarhypotheek

De premie bestaat uit een spaardeel en een overlijdensrisicopremie. De verzekering is meestal verbonden aan de hypotheek. Op de einddatum wordt het gegarandeerde kapitaal uitgekeerd, waarmee u de hypotheek kunt aflossen.
Als de verzekerde tussentijds overlijdt, komt het gegarandeerde kapitaal eveneens vrij. De hypotheekrente is gelijk aan de spaarrente. Als de hypotheekrente wijzigt, verandert ook de spaarrente. Daardoor verandert vervolgens het spaardeel. Het is nu niet meer mogelijk om een nieuwe spaarhypotheek af te sluiten.

Had u al vóór 1 januari 2013 een spaarhypotheek afgesloten? Dan mag deze gewoon doorlopen. U mag deze spaarhypotheek ook nog oversluiten naar een andere geldverstrekker, of meenemen bij verhuizing. Verder kunt u de spaarhypotheek oversluiten naar een bankspaarhypotheek. Vanaf 1 april 2013 is het daarbij niet meer mogelijk om het eindkapitaal te verhogen of de looptijd te verlengen.

Benodigde verzekeringen bij je hypotheek

Als je een huis koopt en je hebt een hypotheek afgesloten, dan zijn er drie belangrijke verzekeringen die je in overweging zou moeten nemen. Dat wil niet zeggen dat deze verzekeringen verplicht zijn. Maar het kan wel verstandig zijn om bepaalde risico’s af te dekken.

verzekering huis

Overlijdensrisicoverzekering
Met een overlijdensrisicoverzekering verzeker je het risico van overlijden. Door overlijden is de kans vaak groot dat de hypotheek niet kan worden afgelost en dat risico dek je af met een overlijdensrisicoverzekering. Een overlijdensrisicoverzekering is in veel gevallen verplicht.

Arbeidsongeschiktheidsverzekering
Als je door ziekte of een ongeluk je werk niet meer kunt doen, heeft dat vaak veel invloed op je inkomen. Het inkomen tijdens arbeidsongeschiktheid is in bijna alle gevallen dan daarvoor. Een arbeidsongeschiktheidsverzekering zorgt ervoor dat je in je huis kunt blijven wonen, omdat de maandlasten van de hypotheek geheel of gedeeltelijk worden overgenomen door de verzekeraar.

Werkloosheidsverzekering
Het verliezen van je baan kan flinke gevolgen hebben voor het besteedbare inkomen van je gezin. En omdat de maandlasten van een hypotheek vaak de hoogste uitgaven zijn, is het niet onverstandig om ook dit risico af te dekken. Denk er in ieder geval over na en bedenk hoe lang je met je eigen financiële middelen een periode van werkloosheid kunt overbruggen.

Wat is jaarruimte

Jaarruimte is het bedrag dat u van de belastingdienst mag gebruiken voor extra pensioenopbouw en bij uw aangifte inkomstenbelasting mag aftrekken van uw inkomen.
De belangrijkste voorwaarde is dat er sprake moet zijn van een aantoonbaar pensioentekort.

Jaarruimte formule 
U kunt berekenen hoeveel pensioen u in een bepaald kalenderjaar zou mogen opbouwen. Die berekening wordt de jaarruimte berekening genoemd. Jaarruimte ontstaat dus als u in een bepaald jaar minder pensioen opbouwt dan u maximaal zou mogen opbouwen. De jaarruimte wordt berekend aan de hand van de jaarruimte formule.

Jaarruimte 2024: Jaarruimte = (30% x premiegrondslag ) – (6,27 x factor A) – F

Premiegrondslag (PG) = inkomensgrondslag minus franchise.
De maximale premiegrondslag is € 137.800(2024).
Met inkomensgrondslag wordt verzamelinkomen bedoeld.

Franchise = het gedeelte van het inkomen waarover geen lijfrente kan worden opgebouwd, omdat de AOW-uitkering hierin later voorziet. Franchise wordt ook wel AOW-franchise genoemd. De franchise is € 17.545 (2024).

Factor A = het bedrag van de aangroei van uw pensioen als werknemer in het voorafgaande jaar door toename van diensttijd. Van de factor A verstrekt een pensioenfonds jaarlijks een opgave op het Uniform Pensioenoverzicht (UPO).

F = Fiscale oudedagsreserve (FOR). FOR = de toename van de oudedagsreserve. Dit geldt alleen voor ondernemers. Ondernemers kunnen geen pensioen opbouwen via de werkgever. Om die reden komen ondernemers in aanmerking voor fiscaal voordeel als zij zelf pensioenopbouw regelen.
Sinds 2023 is de FOR afgeschaft. Ondernemers die een FOR op hun balans hebben staan kunnen deze afstorten, maar de FOR kan niet meer aangroeien.

Jaarruimte verhoogd?
De laatste jaren werd de maximale jaarruimte steeds verlaagd.
Maar die trend wordt nu verbroken, want in 2023 is de maximale jaarruimte verhoogd naar  van €  15.317 naar € 34.550.
In 2024 is de maximale jaarruimte zelfs € 36.077.

Bekijk hier alles van de jaarruimte 2024.

Jaarruimte berekenen en storten
Bij het berekenen van de jaarruimte, moet u gebruik maken van de gegevens van het voorgaande belastingjaar. De jaarruimte over 2024 berekend u dus met de gegevens van 2023. Wanneer de in 2024 berekende jaarruimte wordt gestort in een lijfrenteverzekering of op een lijfrente bankspaarrekening, is dat bedrag aftrekbaar bij de aangifte inkomstenbelasting van 2024. Omdat deze aangifte meestal pas in 2025 wordt gedaan, ontvangt u de uiteindelijke teruggave, het fiscaal voordeel, van het aftrekbare gedeelte van de lijfrente ook pas in de loop van 2025.
Je kunt echter via een voorlopige teruggaaf het voordeel eerder ontvangen.

Reserveringsruimte
Op het moment dat u een aantal jaren geen gebruik van deze mogelijkheid heeft gemaakt, kunt u de jaarruimte over de afgelopen 10 jaren in één keer gebruiken en storten. Dat wordt de reserveringsruimte genoemd. U kunt ook na AOW leeftijd nog gebruik maken van de reserveringsruimte.
Deze ‘inhaalruimte’ is flink verhoogd. Zo mag je in 2024 maximaal € 41.608 aan reserveringsruimte gebruiken.

Jaarruimte berekenen?
Wil je jouw jaarruimte berekenen? Gebruik dan onze handige jaarruimte tool of ga naar de rekenhulp van de Belastingdienst .

Hoe werkt de reserveringsruimte?

De reserveringsruimte is de niet gebruikte jaarruimte over de afgelopen 7 jaren. De jaarruimte is het bedrag dat u af mag trekken van de inkomstenbelasting als u een aantoonbaar pensioentekort heeft.

apce

Reserveringsruimte gebruiken om lijfrentekapitaal op te bouwen

Hier kunt u uitrekenen wat uw jaarruimte is en daarna kunt u uitrekenen hoeveel uw reserveringsruimte bedraagt. De tool van de fiscus geeft duidelijk aan welk bedrag u af mag trekken van de inkomstenbelasting. Voorwaarde is natuurlijk dat u ook daadwerk gelegd inlegt op een lijfrente.

Maximale reserveringsruimte 2021

De reserveringsruimte is niet altijd gelijk aan het totaal van uw niet gebruikte jaarruimte van de afgelopen 7 jaren. Beter gezegd uw niet gebruikte jaarruimte kan hoger zijn dat de maximale reserveringsruimte.
De reserveringsruimte kent namelijk een maximum bedrag.
Voor 2021 is de maximale reserveringsruimte € 7.489.
Bereikt u binnen 10 jaar de AOW leeftijd ( ouder dan 56 jaar en 4 maanden) dan is de maximale reserveringsruimte € 14.785.

Oudste reserveringsruimte als eerste opmaken

Is het totaal van uw niet gebruikte reserveringsruimte groter dan het fiscaal toegestane maximum in een jaar, dan kunt u dus niet het volledige bedrag aftrekken. Het restant kunt u in de jaren daarna gebruiken. U maakt dus altijd eerst de oudste reserveringsruimte op. Laat u hierover goed informeren door uw boekhouder of accountant.

Lijfrentepremie alsnog aftrekken

Bent u vergeten uw lijfrentepremie af te trekken van uw inkomstenbelasting? Dat is vervelend want de uitkering uit een lijfrente is in principe wel belast. U heeft dus geen belastingvoordeel gehad maar moet over de uitkeringen uit de lijfrente wel belasting gaan betalen.
U heeft hierdoor geen belastingvoordeel maar juist belastingnadeel.
Heeft u ook de inleg op een lijfrente niet afgetrokken? We leggen u uit hoe u dit kunt voorkomen?

AAfoto

Aangifte opnieuw indienen

Er zijn nog mogelijkheden om dit ongedaan te maken. Zolang uw aangifte nog niet ‘definitief’ is, kunt u uw aangifte opnieuw indienen. De fiscus zal in dat geval uitgaan van de meest recent ingediende aangifte.

Ambtshalve vermindering

Is uw aangifte wel definitief? Dan kunt u de inspecteur verzoeken om een ambtshalve vermindering. In feite vraagt u de inspecteur om definitieve aangiftes weer ‘open te breken’.

Middels dit verzoek kunt u bezwaar maken tegen de opgelegde belastingaanslag nadat het officiele bezwaartermijn is verstreken.
Het verzoek om ambtshalve vermindering dient u schriftelijk in te dienen. Dit moet per jaar afzonderlijk en kan maximaal over de afgelopen 5 jaar. De belastinginspecteur zal dan allerlei stukken bij u opvragen om uw verzoek te beoordelen. U moet hierbij denken aan:
– Uw inkomen over het betreffende jaar
– Uw factor A (pensioen aangroei)
– Uw jaarruimte
– Een bewijs dat u de lijfrentepremie heeft betaald
– Naam verzekeraar / bank en polisnummer of bankrekening
– Naam, adres, BSN.

De inspecteur zal binnen 8 weken reageren (wettelijk termijn). Indien de inspecteur uw verzoek afwijst is er geen mogelijkheid meer om hierop terug te komen (geen beroepsmogelijkheid meer).
Omdat het traject lastig is en u maar 1 poging heeft om alle stukken goed en compleet aan te leveren, is het aan te raden een belastingadviseur in de arm te nemen.

Saldoverklaring

Een andere oplossing is de saldoverklaring. Ook dan moet u zelf bij de inspecteur aantonen dat u premies heeft ingelegd maar niet heeft afgetrokken. Met de saldoverklaring kan de bank of verzekeraar die de lijfrente t.z.t gaat uitkeren dat doen zonder belasting in te houden over het deel waarvoor de saldoverklaring geldt.

 

Lijfrentepremie aftrekken van de belasting

De overheid stimuleert Nederlanders die willen sparen voor een aanvulling op hun pensioen. U mag de premies of inleg op een lijfrente aftrekken van de inkomstenbelasting. De belastingdienst betaalt dus mee aan het opgebouwde kapitaal.

shutterstock_504291253

Nu belastingvoordeel, straks belasting betalen
U mag de inleg op een lijfrente aftrekken van de inkomstenbelasting maar daar tegenover staat dat u ook belasting moet betalen over de uitkeringen waarmee u straks op latere leeftijd uw inkomen aanvult.

Aantoonbaar pensioengat
Wilt u gebruik maken van de lijfrente aftrek? Dan moet u een aantoonbaar pensioengat hebben. U toont dit aan door middel van de jaarruimte formule. De uitkomst van de formule is het bedrag dat u maximaal mag storten in een lijfrentevoorziening.

Heeft u de jaarruimte berekend? Zorg dan dat u de premie stort voor 31 december van het jaar waarin u de premie wilt aftrekken. Dus de premie over 2019 moet uiterlijk op 31-12-2019 zijn gestort bij de verzekeraar of bank.

Premie aftrekken
Heeft u de premie betaald? Dan mag u de premie aftrekken. Dit doet u door bij uw aangifte inkomstenbelasting bij de post ‘inkomstenvoorzieningen’ op te geven hoeveel premie u aan lijfrente heeft betaald. Zo krijgt u over de gestorte premie tot 52% terug, afhankelijk van de hoogte van uw inkomen.

Banksparen
Uit onderzoek blijkt dat banksparen (ook wel lijfrentesparen) de beste optie om uw lijfrente mee op te bouwen. Wilt u weten welke bank u de beste rente en voorwaarden biedt? Vergelijk dan alle lijfrenterekeningen.