Maand: juni 2017

Je mag een deel van je hypotheek aflossingsvrij lenen als je op 31-12-2012 een hypotheekschuld had. Vandaar dat we dit aan het begin van de module aan je hebben gevraagd.

Maximaal 50% aflossingsvrij
Je mag voor je nieuwe hypotheek maximaal 50% van de waarde van je nieuwe woning aflossingsvrij lenen.
Maar nooit meer dan de hoogte van je totale hypotheek op 31-12-2012. Wat voor hypotheekvorm je in 2012 had is niet belangrijk.

Hypotheek in twee delen
Je kunt de lening voor je nieuwe huis verdelen in een deel aflosvrij en een deel annuïteit of lineair.

De module berekent hoeveel je maximaal aflossingsvrij mag lenen.
Je bepaalt zelf hoeveel van dat maximum je daadwerkelijk leent zonder dat je verplicht bent om af te lossen.
Het restant leen je dan op op basis van een annuïteiten of lineaire hypotheek.

Voorbeeld:
Erik en Loes kopen een nieuw huis van € 300.000. Ze sluiten hiervoor een hypotheek van € 300.000.
Op 31-12-2012 hadden ze een huis met daarop een spaarhypotheek van €200.000.

Omdat ze gebruik kunnen maken van het overgangsrecht mogen ze 50% van de nieuwe hypotheek aflossingsvrij lenen. Dus een bedrag van € 150.000.
Hun vorige hypotheek was op 31-12-2012 € 200.000. Het nieuwe aflossingsvrije deel van € 150.000 is dus niet hoger dan hun oude hypotheek op 31-12-2012. Dat die hypotheek toen geen aflossingsvrije hypotheek was, maakt niet uit.

Heb je nu een een spaarhypotheek of een andere vorm en wil je die behouden?
Ook dat is mogelijk! Je kunt dat niet in deze module berekenen omdat heel veel verschillende producten bestaan die allemaal andere kenmerken en spelregels hebben.

Het kan verstandig om je huidige hypotheek vorm in stand te houden. Onze hypotheekexpert neemt dat uiteraard mee in het uiteindelijke advies

De kans dat je komt te overlijden is gelukkig heel klein. Toch stellen de meeste banken een overlijdensrisicoverzekering verplicht als de hypotheek meer dan 80% van de waarde van je woning bedraagt.

Een overlijdensverzekering is ook best verstandig want daarmee voorkom je dat je nabestaanden met een hoge hypotheekschuld achterblijven.

Onze hypotheekmodule geeft je 3 verschillende indicaties
– Het minimaal te verzekeren bedrag
– Ons advies
– Volledig verzekerd

1. Minimaal verzekerd bedrag
Het minimale bedrag dat je moet verzekeren is deel van je hypotheek boven de 80% van de waarde van je woning. Je kunt er voor kiezen om het minimale bedrag te verzekeren als de nabestaanden niet in de problemen komen als jij of je partner komt te overlijden.

Voorbeeld:
Erik en Loes kopen een woning voor € 225.000. Ze sluiten hiervoor een hypotheek van € 220.000. Ze moeten hiervoor een overlijdensrisico-verzekering afsluiten want ze lenen meer dan 80% van de waarde van hun woning. De waarde van de woning is € 225.000. Tachtig procent van € 225.000 is € 180.000. Ze lenen € 220.000. Dit betekent dat ze een overlijdensverzekering moeten sluiten voor minimaal € 40.000. Dat vinden ze voldoende want ze hebben allebei best een goed inkomen en kunnen de hypotheek ook in hun eentje betalen.

2. Ons advies
Koop je met een partner dan rekenen we uit wat ieder van jullie afzonderlijk op zijn of haar inkomen kan lenen. Op die manier weten hoeveel hypotheek je op basis van je eigen inkomen verantwoordt kunt lenen. Voor het bedrag dat jullie meer lenen, wordt je partner verzekerd, zodat jij kan blijven wonen en de maandlasten kan blijven betalen op basis van jouw inkomen.

Voorbeeld:
Erik en Loes hebben een hypotheek van € 220.000. Erik kan op basis van zijn inkomen maximaal lenen € 140.000 lenen. Erik sluit een verzekering af op het leven van Loes van €80.000. Als Loes zou overlijden kan Erik de hypotheek aflossen van € 220.000 naar € 140.000. De maandlasten die daarbij horen kan Erik betalen op basis van zijn inkomen.

Loes werkt parttime en kan met haar inkomen de maandlasten van een hypotheek van € 85.000 betalen. Daarom sluit Loes een verzekering af op Erik waarbij ze € 135.000 ontvangt. Als ze daarmee de hypotheek verlaagt kan ze de maandlasten daarna prima betalen.

3. De volledige hypotheekschuld verzekeren
Het kan verstandig zijn om de hele hypotheekschuld te verzekeren. Bijvoorbeeld als een van jullie geen inkomen heeft. Of als jullie kinderen hebben en rekening willen houden met het feit dat de achterblijvende partner misschien minder zal gaan werken als deze er alleen voor komt te staan.

Rekening houden met partnerpensioen
De verzekerde bedragen en premie zijn ter indicatie. Bij het bepalen van het verzekerde bedrag dat nodig is om de hypotheek te kunnen blijven betalen houden we geen rekening met de mogelijkheid dat de achterblijvende partner een partnerpensioen (of nabestaandenpensioen) kan ontvangen. Als dat het geval is kan er meestal minder verzekerd worden omdat het inkomen dan hoger is voor die partner. Onze hypotheekexpert adviseert jullie hierover. Daarvoor heeft hij inzicht nodig in jullie pensioenvoorziening.

Premie van de verzekering
De premie die we tonen is een indicatie gebaseerd op de tarieven van een top 3 verzekeraar. Onze hypotheekexpert zorgt ervoor dat je uiteindelijk bij de goedkoopste verzekeraar de verzekering afsluit.

Als je een huis gaat kopen dan is het verstandig na te denken wat er gebeurt als te maken krijgt met ziekte, arbeidsongeschiktheid of werkloosheid.
Als je met een van deze situaties te maken krijgt, dan heeft dat meestal grote gevolgen voor je inkomen. De vraag is dan of je de maandlasten van de hypotheek voor je nieuwe woning nog wel kunt betalen.

Woonlastenverzekering
Je kunt je verzekeren tegen een inkomensterugval door arbeidsongeschiktheid of werkeloosheid. Dat noemen we en woonlastenverzekering. Er zijn een aantal gespecialiseerde verzekeraars die hiervoor producten hebben ontwikkeld. Deze verzekeringen zijn helemaal af te stemmen op je persoonlijke situatie en wensen. Een woonlastenverzekering is niet verplicht maar vaak wel verstandig.

Sociale voorzieningen
Veel mensen denken onterecht dat er goede bescherming is tegen inkomensterugval als je een werknemer bent. Maar in de praktijk krijg je bij arbeidsongeschiktheid al snel te maken met een inkomensterugval. En die kan oplopen tot meer dan 50%.

Onze hypotheekexpert geeft je advies
De hypotheekexpert van Moneywise informeert en adviseert je over de gevolgen arbeidsongeschiktheid en werkloosheid in jouw situatie en wat je kunt doen om dat risico te beperken. Hierbij houden we rekeningen met eventuele aanvullende verzekeringen via je werkgever. Als je het lastig vindt om dit te bespreken tijdens het proces waarbij je de hypotheek regelt, kunnen we ook afspreken om dit te bespreken als je eenmaal rustig in je nieuwe huis woont. Het is goed om je te realiseren dat je in de tussentijd niet verzekerd bent via een woonlastenverzekering.

Indicatieberekeningen
Om je een indicatie te geven wat de kosten zijn om je te verzekeren tegen het risico van arbeidsongeschiktheid en werkloosheid laten we je de premies zien bij 3 verschillende scenario’s. We gaan hierbij uit van een looptijd van de verzekering die gelijk is aan de rentevastperiode die je hebt gekozen voor je hypotheek.

Voor het kopen van een eigen huis heb je tegenwoordig altijd eigen geld nodig. Maar dat bedrag kan veranderen als je kiest voor een andere rente. Hoe zit dat?

Onze module rekent uit wat de kosten zijn als je deze woning koopt.
We rekenen ook uit hoeveel hypotheek je kunt lenen. Hierbij houden we rekening met je inkomen en de maandlasten van je hypotheek. Hoe hoger je maandlasten, hoe minder je kan lenen.

Rentepercentage heeft invloed op eigen geld
Je maandlasten zijn natuurlijk afhankelijk van de rente die je kiest. Als je kiest voor een langere rentevastperiode gaat in de meeste gevallen de rente omhoog. Hierdoor daalt je maximale hypotheek. Om de woning dan toch te kunnen kopen, zul je meer eigen geld in moeten brengen.

Rente korter dan 10 jaar vast
Zet je de rente korter vast dan 10 jaar dan moet de bank verplicht rekenen met een rentepercentage van 5%. We noemen dat de toetsrente. Door die hogere toetsrente kun je bij een rentevast periode van 10 jaar of korter een stuk minder lenen en dat kan betekenen dat je meer eigen geld moet meenemen. Ondanks dat de echte rente die je moet betalen aan de bank veel lager is.

De bank moet met een toetsrente van 5% rekenen om je te beschermen tegen plotselinge renteverhogingen als je kiest voor een korte rentevast periode.

Je mag zelf bepalen hoelang je de rente voor je hypotheek vastzet.
Over het algemeen geldt, hoe langer je de rente vastzet, hoe hoger die is.

Door te kiezen voor een langere rentevastperiode, heb je gedurende een lange periode meer zekerheid over de maandlasten van je hypotheek.

Zekerheid of lage maandlasten?
Hoe lang je de rente het beste vast kan zetten is voor iedereen verschillend. De een neemt een kortere periode met een lagere rente om in het begin zo laag mogelijke lasten te hebben, de ander kiest bewust voor een hogere rente en heeft dus meer zekerheid.

Er zijn een paar zaken waar je rekening mee moet houden als je de rente vast zet.

Rente en maximale hypotheek
De hoogte van de rente heeft invloed op het maximale hypotheekbedrag dat je kunt lenen. De bank toetst de maximale hypotheek aan de hand van de rente die je kiest. Daaron noemen we dat ook wel de toestrente.
Als je de rente langer vast zet, stijgt de rente. Daarmee stijgen ook je maandlasten. Hoe hoger je maandlasten, des te minder je kan lenen. Het kan zijn dat je dan meer eigen geld mee moet nemen omdat de hypotheek dus lager wordt. De module geeft dat aan als dit het geval is.

Rente korter dan 10 jaar vast
Kies je voor een rentevastperiode korter dan 10 jaar dan moet de bank verplicht rekenen met een hele hoge toetsrente van 5%.  Het gevolg is dan dat je (fors) minder kunt lenen.

Welke rentevastperiode moet je nu kiezen?
Dat is dus afhankelijk van je wensen en situatie.
Probeer voor jezelf duidelijk te krijgen welke maandlast je acceptabel vind. Een langere rentevastperiode geeft veel zekerheid maar als de bijbehorende maandlast te hoog is voor je, vraag je dan af of je moet kiezen voor een lange rentevastperiode.
Maar wat gebeurt er na de eerste rentevast peridoe als de rente dan hoger staat. Kun je de maandlasten dan nog betalen? Dat is ook iets om over na te denken.

Een andere belangrijke vraag is: Hoe lang denk je in je dit huis te blijven wonen? Als je over een aantal jaren denkt een ander huis te kopen, dan kun je een kortere looptijd overwegen. Maar je kunt ook de rente langer vastzetten en een bank uitkiezen met een goede verhuisregeling. Dan kun je de rente van deze hypotheek meenemen.

De hypotheekexpert van Moneywise helpt je hiermee
Het kiezen van de juiste rentevastperiode kan best lastig zijn. Wij helpen je daarmee door goed naar je situatie te kijken en te luisteren naar wat je zegt. We kunnen verschillende berekeningen maken met verschillende rentes en die naast elkaar voor je leggen. Zo kun je beter een keuze maken die past bij jouw situatie.

Wat doen anderen?
Je moet je er zeker niet door laten leiden maar toch is het interessant om te zien welke rentevastperiode andere mensen op dit moment kiezen.

In onderstaande grafiek zie je dat ongeveer 40% kiest voor 10 jaar vast en 38% voor 20 jaar vast. Er is nog een kleine groep die kiest voor 15 jaar of 30 jaar vast en daarna hou je nog heel weinig mensen over die kiezen voor een andere looptijd.

Sinds 2013 is de rente van je hypotheeklening alleen nog maar aftrekbaar als je daadwerkelijk aflost op die lening. Daarom kun je nog maar kiezen uit twee hypotheek varianten: annuitair en lineair.

Annuïteiten hypotheek
Wanneer je kiest voor een annuïteitenhypotheek kies je voor een hypotheekvorm waarbij de volledige lening tijdens de looptijd wordt afgelost. De bruto maandlast blijft gedurende de looptijd van de hypotheek gelijk. Deze vaste maandlast wordt de annuïteit genoemd. Deze annuïteit bestaat uit rente en aflossing. In de eerste maand betaal je bijna alleen rente, terwijl de in de laatste maand nagenoeg alleen aflossing betaalt.

De netto maandlast neemt bij een annuïteit gedurende de looptijd toe. Omdat je steeds minder rente en steeds meer aflossing betaalt.

Lineaire hypotheek
Ook bij de lineaire hypotheek wordt de hele lening afgelost binnen de afgesproken looptijd van de hypotheek. Je betaalt iedere maand een vast bedrag aan aflossing. Hierdoor daalt de hypotheekschuld. Het gevolg is dat je iedere maand minder rente hoeft te betalen. De lasten (bruto en netto) dalen dus per maand.

Wat is goedkoper? Annuïteit of Lineair
Over de gehele looptijd van de hypotheek berekend betaal je bij de lineaire hypotheek minder dan bij een annuïteitenhypotheek. Het nadeel van deze hypotheekvorm is dat de maandlasten het eerste jaar flink hoger zijn dan bij de annuïteitenhypotheek.

Voorbeeld
Hierbij gaan we uit van een hypotheek van € 250.000 tegen een rente van 3%. Je ziet hoe de maandlasten zich ontwikkelen en hoeveel je over de gehele looptijd betaalt.

Annuiteiten hypotheek
De netto maandlasten bedragen in het eerste jaar € 840 en lopen op naar € 1.054. Na 30 jaar heb je in totaal € 343.032 betaald aan rente en aflossing.

Lineaire hypotheek
De netto maandlasten bedragen in het eerste jaar € 1.098 en dalen naar € 706.
Na 30 jaar heb je in totaal € 333.084 aan rente en aflossing betaald.

Kijk goed bij het kiezen van de hypotheekvorm naar de maandlasten en vraag je af of je deze betaalbaar vindt. Kun je bijvoorbeeld nog sparen als je kiest voor een lineaire hypotheek? De maandlasten zijn immers in het begin flink hoger dan bij de annuïteitenhypotheek.

Je kunt ook kiezen voor de annuïteitenhypotheek en met je zelf afspreken dat je aan het eind van het jaar iedere keer een extra deel aflost. Op die manier start je met een lagere maandlasten en kun je het geld dat je overhoudt sparen voor een extra aflossing.

Heb je je huis verkocht voor meer geld dan de hypotheekschuld op de woning dan heb je overwaarde. Deze overwaarde kun je gebruiken bij de aanschaf van je nieuwe woning. Sterker nog de belastingdienst gaat er ook vanuit dat je de overwaarde van je vorige huis gebruikt bij de aankoop van je nieuwe woning. je hebt namelijk geen hypoteekrente aftrek voor dat deel van je nieuwe hypotheek dat je extra leent, terwijl je de daarvoor overwaarde beschikbaar hebt.

Misschien is de overwaarde niet voldoende voor de aankoop van je nieuwe huis. Dan zul je naast de overwaarde ook nog eigen geld mee moeten nemen. Dat kan spaargeld zijn of misschien krijg je wel een schenking van bijvoorbeeld je ouders.

Restschuld
Heb je je je vorige huis met verlies verkocht, dan heb je geen overwaarde maar hou je een restschuld over. Dan kun je nog steeds een ander huis kopen. Maar je zult dan meer eigen geld moeten hebben om de kosten en de restschuld te kunnen betalen.

Restschuld financieren
Als je onvoldoende spaargeld ter beschikking hebt om de restschuld zelf te betalen dan zul je hiervoor een lening moeten afsluiten. Dat kan een persoonlijke lening zijn maar het is ook mogelijk om een zogenaamde restschuld financiering af te sluiten bij de bank waar je de hypotheek regelt voor je nieuwe woning.

Een hypotheek met restschuld is eigenlijk altijd maatwerk. Neem daarom contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.

Voor het bereken van het maximale hypotheekbedrag kijkt de bank uiteraard naar je inkomen. Je inkomen bepaalt hoeveel je uiteindelijk kunt lenen. Maar de bank houdt ook rekening met de waarde van de woning.

Je mag sinds 2018 niet meer lenen dan 100% van de waarde van de woning.
Omdat je bij het kopen van een woning altijd te maken krijgt met extra kosten, zul je altijd eigen geld mee moeten nemen.

Dat eigen geld kan spaargeld zijn maar het kan ook zijn dat je een schenking krijgt van bijvoorbeeld je ouders.

Voorbeeld
Erik heeft een goed inkomen en verdient € 65.000 per jaar. Op basis van dit inkomen kan hij maximaal € 329.000 lenen.
Hij koopt een woning voor € 260.000. Op basis van zijn inkomen kan hij € 329.000 lenen. Zijn woning wordt getaxeerd op € 262.500. Hij mag 100% van dit bedrag lenen. De hypotheek bedraagt dus maximaal € 262.500. Dat is meer dan de koopprijs.

Omdat de woning inclusief alle kosten € 268.000 kost zal Erik het verschil van € 5.500 zelf moeten betalen van zijn spaargeld. Zou de taxatie lager zijn dan moet hij meer eigen geld meenemen.