Help mij kiezen (annuitair lineair)

Sinds 2013 is de rente van je hypotheeklening alleen nog maar aftrekbaar als je daadwerkelijk aflost op die lening. Daarom kun je nog maar kiezen uit twee hypotheek varianten: annuitair en lineair.

Annuïteiten hypotheek
Wanneer je kiest voor een annuïteitenhypotheek kies je voor een hypotheekvorm waarbij de volledige lening tijdens de looptijd wordt afgelost. De bruto maandlast blijft gedurende de looptijd van de hypotheek gelijk. Deze vaste maandlast wordt de annuïteit genoemd. Deze annuïteit bestaat uit rente en aflossing. In de eerste maand betaal je bijna alleen rente, terwijl de in de laatste maand nagenoeg alleen aflossing betaalt.

De netto maandlast neemt bij een annuïteit gedurende de looptijd toe. Omdat je steeds minder rente en steeds meer aflossing betaalt.

Lineaire hypotheek
Ook bij de lineaire hypotheek wordt de hele lening afgelost binnen de afgesproken looptijd van de hypotheek. Je betaalt iedere maand een vast bedrag aan aflossing. Hierdoor daalt de hypotheekschuld. Het gevolg is dat je iedere maand minder rente hoeft te betalen. De lasten (bruto en netto) dalen dus per maand.

Wat is goedkoper? Annuïteit of Lineair
Over de gehele looptijd van de hypotheek berekend betaal je bij de lineaire hypotheek minder dan bij een annuïteitenhypotheek. Het nadeel van deze hypotheekvorm is dat de maandlasten het eerste jaar flink hoger zijn dan bij de annuïteitenhypotheek.

Voorbeeld
Hierbij gaan we uit van een hypotheek van € 250.000 tegen een rente van 3%. Je ziet hoe de maandlasten zich ontwikkelen en hoeveel je over de gehele looptijd betaalt.

Annuiteiten hypotheek
De netto maandlasten bedragen in het eerste jaar € 840 en lopen op naar € 1.054. Na 30 jaar heb je in totaal € 343.032 betaald aan rente en aflossing.

Lineaire hypotheek
De netto maandlasten bedragen in het eerste jaar € 1.098 en dalen naar € 706.
Na 30 jaar heb je in totaal € 333.084 aan rente en aflossing betaald.

Kijk goed bij het kiezen van de hypotheekvorm naar de maandlasten en vraag je af of je deze betaalbaar vindt. Kun je bijvoorbeeld nog sparen als je kiest voor een lineaire hypotheek? De maandlasten zijn immers in het begin flink hoger dan bij de annuïteitenhypotheek.

Je kunt ook kiezen voor de annuïteitenhypotheek en met je zelf afspreken dat je aan het eind van het jaar iedere keer een extra deel aflost. Op die manier start je met een lagere maandlasten en kun je het geld dat je overhoudt sparen voor een extra aflossing.

 

Eigen geld en overwaarde

Heb je je huis verkocht voor meer geld dan de hypotheekschuld op de woning dan heb je overwaarde. Deze overwaarde kun je gebruiken bij de aanschaf van je nieuwe woning. Sterker nog de belastingdienst gaat er ook vanuit dat je de overwaarde van je vorige huis gebruikt bij de aankoop van je nieuwe woning. je hebt namelijk geen hypoteekrente aftrek voor dat deel van je nieuwe hypotheek dat je extra leent, terwijl je de daarvoor overwaarde beschikbaar hebt.

Misschien is de overwaarde niet voldoende voor de aankoop van je nieuwe huis. Dan zul je naast de overwaarde ook nog eigen geld mee moeten nemen. Dat kan spaargeld zijn of misschien krijg je wel een schenking van bijvoorbeeld je ouders.

Restschuld
Heb je je je vorige huis met verlies verkocht, dan heb je geen overwaarde maar hou je een restschuld over. Dan kun je nog steeds een ander huis kopen. Maar je zult dan meer eigen geld moeten hebben om de kosten en de restschuld te kunnen betalen.

Restschuld financieren
Als je onvoldoende spaargeld ter beschikking hebt om de restschuld zelf te betalen dan zul je hiervoor een lening moeten afsluiten. Dat kan een persoonlijke lening zijn maar het is ook mogelijk om een zogenaamde restschuld financiering af te sluiten bij de bank waar je de hypotheek regelt voor je nieuwe woning.

Een hypotheek met restschuld is eigenlijk altijd maatwerk. Neem daarom contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.

Eigen geld meenemen

Voor het bereken van het maximale hypotheekbedrag kijkt de bank uiteraard naar je inkomen. Je inkomen bepaalt hoeveel je uiteindelijk kunt lenen. Maar de bank houdt ook rekening met de waarde van de woning.

Je mag sinds 2018 niet meer lenen dan 100% van de waarde van de woning.
Omdat je bij het kopen van een woning altijd te maken krijgt met extra kosten, zul je altijd eigen geld mee moeten nemen.

Dat eigen geld kan spaargeld zijn maar het kan ook zijn dat je een schenking krijgt van bijvoorbeeld je ouders.

Voorbeeld
Erik heeft een goed inkomen en verdient € 65.000 per jaar. Op basis van dit inkomen kan hij maximaal € 329.000 lenen.
Hij koopt een woning voor € 260.000. Op basis van zijn inkomen kan hij € 329.000 lenen. Zijn woning wordt getaxeerd op € 262.500. Hij mag 100% van dit bedrag lenen. De hypotheek bedraagt dus maximaal € 262.500. Dat is meer dan de koopprijs.

Omdat de woning inclusief alle kosten € 268.000 kost zal Erik het verschil van € 5.500 zelf moeten betalen van zijn spaargeld. Zou de taxatie lager zijn dan moet hij meer eigen geld meenemen.

Hadden jullie een hypotheek op 31-12-2012

Sinds 2013 is de rente op een hypotheek  voor een nieuwe woning alleen nog maar aftrekbaar als je een hypotheek hebt waarop je daadwerkelijk aflost. Er zijn twee hypotheekvormen waarmee je aflost, de annuïteiten hypotheek en de lineaire hypotheek.

Maar er geldt een overgangsrecht.

Had je een hypotheek op 31-12-2012?
Dan kun je gebruikmaken van dat overgangsrecht.
Je mag dan een deel van je nieuwe hypotheek aflossingvrij afsluiten mét behoud van hypotheekrenteaftrek.
Omdat je over dit deel alleen rente betaalt en geen aflossing, kan dat flink schelen in de maandlast.

Maximaal 50% aflossingsvrij
Je mag voor je nieuwe hypotheek maximaal 50% van de waarde van je nieuwe woning aflossingsvrij lenen.
Maar nooit meer dan de hoogte van je totale hypotheek op 31-12-2012. Wat voor hypotheekvorm je in 2012 had is niet belangrijk.

Voorbeeld:
Erik en Loes kopen een nieuw huis van € 300.000. Ze sluiten hiervoor een hypotheek van € 300.000.
Op 31-12-2012 hadden ze een huis met daarop een spaarhypotheek van €200.000.

Omdat ze gebruik kunnen maken van het overgangsrecht mogen ze 50% van de nieuwe hypotheek aflossingsvrij lenen. Dus een bedrag van
€ 150.000.
Hun vorige hypotheek was € 200.000. Het aflossingsvrije deel is dus niet hoger dan hun oude hypotheek op 31-12-2012. Dat die hypotheek toen geen aflossingsvrije hypotheek was, maakt niet uit.

Huidige woning en lopende hypotheek

Koop je een nieuwe woning en is je huidige woning een koopwoning, dan is het belangrijk om te weten of je huidige woning al verkocht is.

Er zijn drie redenen waarom dit belangrijk is:
1. Zo kunnen we uitrekenen of je overwaarde of restschuld hebt
2. We kunnen bepalen of je een overbruggingshypotheek nodig hebt
3. We kunnen bepalen of je voor je nieuwe huis nog een deel aflossingsvrij mag lenen.

Hieronder lees je daar meer over.

Overwaarde en bijleenregeling
Heb je de huidige woning verkocht voor een hoger bedrag dan de hypotheek die op de woning zit dan heb je overwaarde. De fiscus gaat er van uit dat je die overwaarde gebruikt voor de aankoop van je nieuwe woning. Dat betekent dat je dus minder hypotheek nodig hebt omdat je een deel van je nieuwe woning betaalt uit overwaarde.

Als je toch meer leent (en dus niet de hele overwaarde gebruikt voor de aankoop van je nieuwe woning) heb je over dat deel geen renteaftrek.

Voorbeeld
Erik verkoopt zijn huis voor € 180.000. De hypotheek bedraagt € 140.000. Hij houdt € 40.000 overwaarde over.
Hij koopt een nieuwe woning van € 200.000. De rente is dan aftrekbaar over een hypotheek of lening van maximaal € 160.000 (€ 200.000 – € 40.000). Leent Erik meer dan € 160.000? Dan mag hij over het bedrag boven die € 160.000 geen rente aftrekken.

Overbruggingshypotheek
Heb je een nieuw huis gekocht maar ben je nog niet naar de notaris geweest om je oude huis te verkopen? Dan is de eventuele overwaarde van je oude woning niet beschikbaar op het moment dat je je nieuwe huis koopt. Daarom kunnen we een overbruggingshypotheek regelen bij de bank van je nieuwe woning. Hiermee krijg je dan alvast (een deel van) de overwaarde in handen om te gebruiken voor de koop van je nieuwe huis.

Voorbeeld overbruggingshypotheek
Erik en Loes zetten in de maand mei hun huis te koop. Het wordt snel verkocht en ook nog met een mooie winst. Ze hebben een overwaarde van € 80.000. En die kunnen ze goed gebruiken voor hun nieuwe huis.
Ze spreken of met de kopers van hun huis dat ze naar de notaris gaan in september, dan wordt hun huis dus officieel verkocht en krijgen ze de overwaarde in handen. Dat geeft ze de tijd om een nieuw huis te vinden en eventueel nog iets te verbouwen.

Binnen een paar weken hebben ze een nieuw huis gekocht en ze kunnen er al in juli in. Dat is mooi, dan kunnen ze gewoon in hun huis blijven wonen en hebben ze 2 maanden de tijd om hun huis te verbouwen. Het nieuwe huis kost 330.000 en omdat ze een overwaarde hebben van € 80.000, willen ze een hypotheek van € 250.000 afsluiten op hun nieuwe huis. Maar als ze in juli bij de notaris zitten moet er op dat moment toch echt € 330.000 worden betaald aan de kopers. Ze missen de € 80.000 die ze pas in september krijgen als hun eigen huis bij de notaris verkocht wordt.

Gelukkig regelt de hypotheekexpert van Moneywise een overbruggingshypotheek bij de nieuwe bank. Die leent hun dus de winst van de nieuwe woning in juli al er extra bij. De afspraak is dat die extra lening meteen in september wordt afgelost als hun oude huis verkocht wordt.
Banken hebben allemaal verschillende spelregels voor een overbrugging. Onze expert houdt hier rekening mee en zoekt voor jou de beste oplossing.

Restschuld meefinancieren
Verkoop je je huidige woning met een restschuld? Dan kun je die restschuld onder voorwaarden meefinancieren bij de nieuwe hypotheek.
Vraag onze hypotheekexperts naar de voorwaarden.

Nog recht op aflossingvrije hypotheek?
Had je op 31-12-2012 een hypotheek? Dan heb je nog recht om een deel van je nieuwe hypotheek aflossingsvrij af te sluiten mét behoud van de renteaftrek.

Kosten aankopen woning

Als je een woning koopt, krijg je naast de koopsom ook nog te maken met andere kosten. In dit overzicht laten we je zien met welke kosten je te maken kan krijgen

Koopsom
Dit is het bedrag dat je betaalt aan de vorige eigenaars van jouw nieuwe woning.

Kosten voor verbouwing
Ga je verbouwen, dan kost dat uiteraard geld. Je kunt een deel van deze kosten meenemen in de hypotheek. Een taxateur bepaalt uiteindelijk hoeveel de woning na verbouwing waard is. Je kunt maximaal 100% van die waarde lenen.
Houd er rekening mee dan een verbouwing van bijvoorbeeld € 10.000 niet altijd betekent dat de woning ook € 10.000 meer waard wordt.

Overdrachtsbelasting
Koop je een bestaande woning? Dan betaal je overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting is 2% van de koopsom van de woning.

Kosten aankoopmakelaar
Koop je je woning met de begeleiding van een aankoopmakelaar? Dan maak je hiervoor ook kosten. Wij schatten het gemiddelde bedrag voor een aankoopmakelaar op € 1.000,-. Dit bedrag kun je zelf aanpassen.

Kosten voor de taxatie
Als je een huis koopt, dan wil de bank weten hoeveel de woning precies waard is. Het huis zal dus getaxeerd moeten worden. Een taxatie kun je regelen via Moneywise voor slechts € 475,- (nieuwbouw € 615,-). Uiteraard kun je ook zelf een taxateur inschakelen. De kosten van een taxateur zijn aftrekbaar voor de belasting.

Kosten bouwkundige keuring
Een bouwkundige keuring is niet verplicht. Maar wij raden je aan een bouwkundige keuring te laten uitvoeren en hierover afspraken te maken in de ontbindende voorwaarden. Op die manier kun je de koop ontbinden of een andere prijs bedingen als er hoge kosten blijken te zijn door achterstallig onderhoud.
De kosten van deze keuring liggen meestal rond de € 400,-. Deze kosten zijn niet aftrekbaar van de belasting.

Kosten voor de notaris
Koop je een woning dan moet je naar een notaris voor een leveringsakte. Hiermee wordt je de eigenaar van het huis.
Bovendien geef je het huis als onderpand aan de geldverstrekker. Ook dit moet notarieel worden vastgelegd in de hypotheekakte.
Wij rekenen met € 500 kosten voor de leveringsakte en € 500 kosten voor de hypotheekakte. De kosten van de hypotheekakte zijn aftrekbaar.

Tip
Vraag bij verschillende notarissen een offerte op. De kosten kunnen flink verschillen.

Kosten Nationale Hypotheek Garantie
Sluit je een hypotheek met NHG? Dan betaal je eenmalig aan NHG 1% van de hypotheeksom. De kosten van NHG zijn aftrekbaar van de belasting.

Kosten bankgarantie
In veel koopovereenkomsten staat dat je na een bepaalde datum of 10% van de koopsom moet storten of voor dat bedrag een bankgarantie moet afgeven. Hiermee hebben de verkopers van het huis zekerheid dat je het huis ook daadwerkelijk gaat kopen.

Heb je die 10% niet aan eigen middelen? Dan kun je een bankgarantie af laten geven. Dat kunnen wij voor je regelen. Het stellen van een bankgarantie kost geld. De bank rekent meestal 1 procent van het bedrag waarvoor de bank garant staat aan kosten.
Dus is de koopsom € 200.000, dan is de bankgarantie € 20.000 en zijn de kosten voor de bankgarantie € 200,-. De kosten van een bankgarantie zijn niet aftrekbaar van de belasting.

Kosten hypotheekadvies en bemiddeling
Tot slot moet je de hypotheek ook regelen.
Sluit je de hypotheek mét advies? Dan betaal je éénmalig € 1.250,-. (€ 1.500,- voor zelfstandig ondernemers). Deze kosten zijn aftrekbaar voor de belasting.
Kies je voor execution only (afsluiten zónder advies), dan betaal je éénmalig € 650,-.

Lenen met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Met een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) bent je zeker van een verantwoorde en betaalbare hypotheek. Je leent nooit meer dan je op basis van je inkomen kunt betalen.

Een hypotheek met NHG biedt 2 voordelen:

Zekerheid voor jou: 
Er kan altijd iets gebeuren wat grote invloed heeft op je financiële situatie. Zo kun je werkloos worden of arbeidsongeschikt. Of misschien loopt je relatie stuk en moet je alleen verder. Dit kan betekenen dat je de maandlasten van je hypotheek niet meer kan betalen.
Je blijft altijd zelf verantwoordelijk maar NHG kan je in zo’n situatie helpen door mee te denken en met de bank naar een oplossing te zoeken. En moet je de woning uiteindelijk toch verkopen met een restschuld? Dan kan NHG deze restschuld onder voorwaarden kwijtschelden.

Lage rente
Omdat je niet meer leent dan verantwoord, loopt de bank minder risico. Sterker nog, bij een hypotheek met NHG kan een eventuele restschuld worden overgenomen door NHG. De bank loopt dan geen enkel risico. Veel zekerheid voor de bank dus en daarom is een hypotheek met NHG veel goedkoper.
De rente voor een hypotheek met NHG is hypotheek met NHG is op dit moment ongeveer 0,7% lager. Op een hypotheek van € 200.000 scheelt je dat dus aan rente € 1.400 per jaar.

Kost NHG geld?
Ja, als je een hypotheek met NHG afsluit, dan betaal je 0,7% van de totale hypotheeksom aan NHG (of eigenlijk het waarborgfonds eigen woningen) Dus als je een hypotheek neemt van € 200.000,-. Dan betaal je eenmalig € 1.800,- aan NHG.
Maar omdat de hypotheekrente ongeveer 0,7% lager is, verdien je dat weer terug. De kosten die je betaalt zijn overigens aftrekbaar van de belasting, dus je krijgt een deel terug.