Hoe werkt een overbruggingshypotheek?

Hoe kun je gebruik maken van de overwaarde van je eigen huis als deze nog niet verkocht is. Kun je dan een overbruggingshypotheek krijgen? In dit artikel lees je hoe je gebruik kunt maken van de overwaarde en welke spelregels er gelden. Het is ingewikkelder dan je denkt.

overbruggingshypotheek

De spelregels van een overbruggingshypotheek

Soms ziet het rekensommetje voor de koop van een nieuwe woning er op een papier heel simpel uit. Ik zal een voorbeeld geven.

Erik heeft een huis dat hij kan verkopen voor rond de € 500.000. Daar zit een hypotheek op van € 350.000. Erik heeft dus een overwaarde van
€ 150.000.
Erik wil een nieuwbouwhuis kopen. De totale bouwkosten zijn € 600.000. Met de overwaarde van € 150.000 heeft hij dus een hypotheek van € 450.000 nodig. Op zijn inkomen kan hij dat lenen. Daarnaast heeft Erik € 25.000 spaargeld. Dus hij kan de notariskosten en advieskosten uit eigen zak betalen. Omdat het nieuwbouw is, hoeft hij geen overdrachtsbelasting te betalen. Op papier lijkt deze hypotheek dus mogelijk.

Nu de praktijk:
Erik moet zijn woning nog verkopen. Omdat de nieuwbouwwoning pas over 14 maanden klaar is, staat zijn huis nog niet in de verkoop. Omdat de verkoopwaarde nu nog bekend is, zal de bank voorzichtig zijn met het verstrekken van een overbruggingshypotheek. De bank rekent voor het bepalen van de overwaarde niet met een verwachte verkoopprijs van € 500.000 maar 90% van dat bedrag. Dus € 450.000. Daar gaat Erik zijn lopende hypotheek  van € 350.000 vanaf. De overbruggingshypotheek die Erik kan krijgen is dus geen € 150.000 maar € 100.000.

Eigen middelen voor dubbele woonlasten

Daarnaast heeft Erik gedurende de bouw van zijn huis 2 hypotheken. Die van zijn bestaande woning en die van zijn nieuwebouwwoning. De maandlasten van zijn nieuwbouwhypotheek zijn in het begin nog niet zo hoog. Maar iedere keer als het huis verder wordt afgebouwd en de aannemer betaald moet worden stijgt de maandlast daarvan. In de laatste paar maanden dat het huis bijna af is moet Erik dus beide maandlasten kunnen betalen. En dat kan niet op basis van zijn inkomen. Dus wil de ban k zien dat er voldoende spaargeld is om dat te kunnen. Laten we zeggen dat er € 15.000 nodig is voor de dubbele woonlasten.

Nu ontstaat er een probleem: want Erik komt al € 50.000 te kort aan overwaarde. Dat geld komt natuurlijk wel, maar pas als Erik zijn huis daadwerkelijk verkocht heeft bij de notaris maar dat is pas nadat zijn nieuwbouwhuis klaar is. En Erik moet ook € 15.000 spaargeld over hebben voor dubbele woonlasten. Dat geld moet gewoon voor het verkrijgen van de bindende hypotheekofferte aantoonbaar aanwezig zijn. Anders geeft de bank geen bindende offerte af!

Erik heeft een mooi bedrag aan spaargeld: €25.000. Daar gaat ongeveer € 3.000 vanaf voor notaris en advies. Hij kan dus maar € 22.000 aantonen. Terwijl hij € 50.000 plus € 15.000 is € 65.000 aan spaargeld aan moet tonen. Dat heeft hij niet en de bank zal deze hypotheek dus niet goedkeuren.

Er zijn oplossingen:
Gelukkig schakelt Erik een hypotheekadviseur van Moneywise in. Die zorgt voor een passende oplossing. De hypotheek wordt door Moneywise geoptimaliseerd. Erik kan nu een meer lenen. Tegelijkertijd zorgen we voor een extra bouwrentedepot waar de rente van de nieuwbouwwoning uit betaald wordt. Op die manier heeft Erik geen dubbele woonlasten voor de te betalen rente tijdens de bouw. Hij hoeft dus ook geen extra eigen geld nodig om aan te tonen voor dubbele woonlasten.
Erik begint nu met een hogere hypotheek dan hij in eerste instantie bedacht had. Maar zodra hij zijn eigen huis echt verkocht heeft, kan hij dat geld gebruiken om de nieuwe hypotheek te verlagen.
Op die manier heeft hij het probleem van eigen geld, overbruggingshypotheek en dubbele woonlasten opgelost.

Het is maar een voorbeeld, maar wel een voorbeeld zoals we het vaak tegenkomen. Klanten die op papier ‘goed zijn voor hun geld’ maar waarbij we door de regeltjes van banken nog wel eens hard moeten werken om de zaak rond te krijgen.
Maar dat is waar je een hypotheekadviseur van Moneywise voor inhuurt. We weten wat kan en wat niet kan, we zoeken naar goede oplossingen die passen in jouw situatie. en we weten bij welke banken we terecht kunnen voor dit soort gevallen. Banken hebben namelijk allemaal eigen spelregels, zo zijn er banken waar je meer kan lenen dan voor een overbruggingshypotheek maar er zijn ook banken die geen overbruggingshypotheek aanbieden als je huis nog niet is verkocht. We weten bij welke bank je meer en minder kan lenen en we weten hoe banken omgaan met het aantonen van dubbele woonlasten. al die zaken samen bepalen of een hypotheek soms wel of niet door kan gaan.

Wat is een overbruggingshypotheek?

Als je je huidige woning kan verkopen met winst, kun je die overwaarde goed gebruiken voor de aankoop van een nieuw huis. Sterker nog dat is ook een voorwaarde van de fiscus. Gebruik je de overwaarde niet voor de aankoop van je nieuw huis, dan is de rente over dat deel van je hypotheek namelijk niet aftrekbaar.

shutterstock_1415317730
Geen probleem, de meest mensen willen de overwaarde van hun huis ook gebruiken voor de aankoop van hun nieuwe woning. Dan is het bedrag dat je moet lenen als hypotheek namelijk lager. En een lagere hypotheek betekent lagere maandlasten. Maar hoe werkt dat nu in de praktijk, de overwaarde van je oude huis gebruiken voor je nieuwe huis?

Eerst kopen of eerst verkopen?

Alles is afhankelijk van de volgorde van de stappen die je neemt. Wanneer zit je bij de notaris voor welk huis te kopen of verkopen? Het gaat dus niet om het moment dat je rond bent met de koop of verkoop maar echt het officiële moment van passeren bij de notaris.

Eerst verkopen
Verkoop je eerst je oude woning en ontvang je bij verkoop de overwaarde op je bankrekening en koop je pas later je nieuwe huis dan is het geen probleem. Je hebt het geld op de rekening staan en kan het dus bij de aankoop van je nieuwe huis overmaken naar de notaris. Die zorgt ervoor dat de overwaarde samen met je nieuwe hypotheek gebruikt wordt om je nieuw huis te kopen.

VoorbeeldErik verkoopt zijn huidige huis en heeft € 50.000 overwaarde. De verkoop is op 1 juli en hij ontvangt een paar dagen later de overwaarde op zijn rekening. Hij koopt pas zijn nieuwe huis per 1 december. In de tussentijd huurt hij tijdelijk de woning van een vriend. Op 1 december maakt hij de €50.000 over van zijn spaarrekening naar de notaris. Samen met het bedrag dat hij leent bij de bank als hypotheek koopt hij zijn nieuwe huis.

Eerst kopen
Koop je eerst het nieuwe huis, dan heb je wel een overbruggingshypotheek nodig
De meeste mensen kiezen ervoor om eerst het nieuw huis te kopen en dan pas hun oude huis te verkopen. Anders moet je een tijdje ergens anders wonen. Omdat je oude huis nog niet is verkocht heb je op het moment dat je je nieuwe huis koopt, de overwaarde niet beschikbaar. Maar je hebt het wel nodig voor de aankoop van je nieuwe huis. Je hebt dus een overbruggingshypotheek nodig.

Hoe krijg je een overbruggingshypotheek?

Een overbruggingshypotheek regel je bij de bank waar je de hypotheek sluit voor je nieuwe woning. Die bank leent je dus de overwaarde op je oude huis alvast, zodat je het nieuwe huis kan kopen. Hierbij is een ding erg belangrijk. Is je oude huis al wel of niet verkocht? En nu wordt het even ingewikkeld, het gaat hier dus niet om het passeren van de woning maar in dit geval gaat het dus weer over een koopovereenkomst.

Is er een koopovereenkomst voor de huidige woning?

Dan is de overwaarde dus bekend. Er is een koopprijs afgesproken. Je weet dus precies wat de woning opbrengt en daar wordt de huidige hypotheek van afgetrokken. Wat je overhoudt is de overwaarde. en die kun je dus lenen bij de bank van je nieuwe hypotheek om je nieuwe huis alvast te kunnen kopen.

Voorbeeld
Erik heeft een nieuw huis gekocht voor € 250.000. Op 1 augustus zit hij bij de notaris en moet hij dit bedrag kunnen betalen bij de notaris. Hij sluit een nieuwe hypotheek van € 200.000. De restant van de koopsom en kosten wil hij betalen uit de overwaarde van zijn oude huis. Dat is inmiddels verkocht. De koopovereenkomst is getekend en de verkoopprijs is dus bekend. Maar de huidige woning gaat pas op 1 oktober echt verkocht worden bij de notaris. En dan komt de benodigde overwaarde vrij. Maar Erik heeft het al nodig op 1 augustus. Hij sluit daarom een overbruggingshypotheek bij de bank van zijn nieuwe woning. Hij kan het hele bedrag lenen omdat zijn huidige woning verkocht is. De bank vraagt een kopie op van de huidige hypotheek en rekent uit hoeveel overwaarde er op zijn huis zit. Dat is meer dan hij nodig heeft als overbrugging. De bank leent het geld dus uit zonder risico omdat ze weten dat ze het geld terugkrijgen op 1 oktober als dit huis verkocht wordt.

Staat de huidige woning nog te koop?

Is er nog geen koper gevonden voor de huidige woning? Dan is de uiteindelijke overwaarde dus nog niet bekend. Je weet immers niet wat de prijs gaat worden die een eventuele koper bereid is te betalen. Dat geeft de bank die de overbruggingshypotheek moet verstrekken dus veel minder zekerheid, Het huis is nog niet verkocht, men weet niet hoe lang dat nog duurt en men weet ook niet of de gewenste prijs betaald wordt en er is dus voldoende overwaarde overblijft. Daarom houden banken hier rekening mee en zullen ze minder overbruggingshypotheek verstrekken op een woning die nog te koop staat.
Iedere bank heeft eigen voorwaarden hiervoor. De meeste banken willen een verklaring van een verkopend makelaar waarin staat wat de verwachte verkoopprijs is. De bank rekent dan met een lager bedrag omdat het niet zeker is voor welke prijs het huis uiteindelijk verkocht gaat worden.

Voorbeeld
Erik heeft zijn huidige huis te koop staan. De vraagprijs is € 250.000. Er zit nog een hypotheek op van € 200.000. Als het huis verkocht wordt voor de vraagprijs heeft hij een overwaarde van €50.000. Dat geld heeft hij nodig voor zijn nieuwe huis. Binnenkort moet hij naar de notaris om dat nieuwe huis te kopen. Maar het geld dat hij als overwaarde denkt te krijgen is nog niet beschikbaar, het huis is immers nog niet verkocht. Hij kan bij de bank waar hij een hypotheek sluit voor zijn nieuwe huis een overbruggingshypotheek krijgen. Maar niet voor het volledige bedrag van €50.000. De bank weet namelijk niet zeker dat Erik de gehoopte € 50.000 gaat ontvangen als overwaarde. Daarom is de bank bereid hem een overbrugging van €40.000 te geven.